Sistem Administrasi Proyek (1)

Proyek Konstruksi

A.      Pengertian Proyek Konstruksi

Merupakan rangkaian kegiatan pembangunan sarana dan prasarana yang memiliki dimensi,waktu yang di tentukan,biaya yang di perhitungkan dan mutu. Jenis – jenis Proyek Konstruksi, sebagai berikut :

             I.       Proyek Bangunan Perumahan atau Bangunan Pemukiman (Residential Construction)

Adalah suatu proyek pembangunan perumahan atau pemukiman berdasarkan pada tahapan pembangunan yang serempak dengan penyediaan prasarana penunjang. Jenis proyek bangunan perumahan atau pemukiman ini sangat membutuhkan perencanaan yang baik dan matang untuk infrastruktur yang ada dalam lingkungan pemukiman tersebut seperti jalan, air bersih, listrik dan lain sebagainya.

    II.       Konstruksi Bangunan Gedung (Building Construction)

Adalah tipe proyek konstruksi yang paling banyak dikerjakan. Tipe konstruksi bangunan ini menitik beratkan pada pertimbangan konstruksi, teknologi praktis, dan pertimbangan pada peraturan.

 III.       Proyek Konstruksi Teknik Sipil (Heavy Engineering Construction)

Adalah proses penambahan infrastruktur pada suatu lingkungan terbangun (built environment). Pemilik proyek (owner) biasanya pemerintah baik pada tingkat nasional atau daerah. Pada proyek ini elemen desain, finansial dan pertimbangan hukum tetap menjadi pertimbangan penting, walaupun proyek ini lebih bersifat non-profit dan mengutamakan pelayanan masyarakat (public services). Contoh proyek konstruksi yang termasuk pada jenis proyek teknik sipil ini antara lain proyek pembangkit listrik, proyek jalan raya, proyek rel kereta api, proyek pembuatan bendungan, dan lain sebagainya. 

IV.       Proyek Konstruksi Bangunan Industri (Industrial Construction)

Adalah proyek yang membutuhkan spesifikasi dan persyaratan khusus seperti untuk kilang minyak, industri berat/industri dasar, pertambangan, nuklir dan sebagainya. Perencanaan dan pelaksanaannya membutuhkan ketelitian dan keahlian/ teknologi yang spesifik.

         

B.      Karateristik Proyek Konstruksi

1.    Waktu yang terbatas.

2.    Hasil yang tidak terulang.

3.    Mempunyai tahapan yang kegiatannya berbeda dari awal hingga akhir.

4.    Banyak memerlukan tenaga yang beragam.

5.    Lahan / lokasi proyek yang sudah ditetapkan.

C.       Tahapan Proyek Konstruksi

1.    Tahapan Perencanaan (Planning)

Merupakan penetapan garis-garis besar rencana proyek, mencakup: recruitment konsultan.(MK, perencana) untuk menterjemahkan kebutuhan pemilik, pembuatan TOR, survey, feasibility studies studi kelayakan proyek, pemilihan design, schematic design, program dan budget, financing. Disini merupakan tahap pengelolaan (briefing), studi, evaluasi dan program yang mencakup hal-hal teknis ekonomis, lingkungan, dll.

Hasil dari tahap ini adalah:

·  laporan survey

·  studi kelayakan

·  program dan budget

·  TOR (Term Of Reference)

·  master plan

2.    Tahap Perancangan (Design)

a.    Prelimenery Design (Pra Rancangan)

yang mencakup kriteria desain, skematik desain, proses diagram blok plan, rencana tapak, potongan,denah, gambar situasi/site plan tata ruang, estimasi cost (kerja global).

b.    Design Development (Pengembangan Rancangan)

Merupakan tahap pengembangan dari pra rancangan yang sudah dibuat dan perhitungan-perhitungan yang lebih detail, mencakup:

1) perhitungan-perhitungan detail (struktural maupun non struktural) secara terperinci.

2) gambar-gambar detail (gambar arsitektur, elektrikal, struktur, mekanikal, dsb.)

3) outline specification (garis besar).

4) estimasi cost untuk konstruksi secara terperinci.

c.    Disain akhir dan penyiapan dokumen pelaksanaan (final design & construction document).

Merupakan tahap akhir dari perencanaan dan persiapan untk tahap pelelangan, mencakup:

1) gambar-gambar detail, untuk seluruh bagian pekerjaan

2) detail spesifikasi

3) bill of quantity (daftar volume)

4) estimasi biaya konstruksi (secara terperinci)

5) syarat-syarat umum administrasi dan peraturan umum (dokumen lelang)

3.    Tahap Pengadaan/Pelelangan

· pengadaan konsultan

1) Konsultan Perencanaan/MK setelah gagasan awal/TOR ada.

2) Konsultan pengawas/supervisi setelah dokumen lelang ada

·  Pengadaan kontraktor setelah dokumen lelang ada

4.    Tahap pelaksanaan (construction)

Merupakan pelaksanaan pembangunan konstruksi fisik yang telah dirancang pada tahap design. Pada tahap ini, setelah kontrak ditandatangani, SPK dikeluarkan, maka pekerjaan pelaksanaan dilakukan. Pekerjaan pelaksanaan mencakup.

a. rencana kerja (time schedule).

b. pembagian waktu secara terperinci.

c. rencana lapangan (site plan/instalation) rencana peletakan bahan, alat dan bangunan  pembantu lainnya.

d. organisasi lapangan.

e. pengadaan bahan/material.

f. pengadaan dan mobilisasi alat.

g. pengadaan dan mobilisasi tenaga.

h. pek. persiapan dan pengukuran (stake out).

Pelaksanaan pekerjaan konstruksi untuk gedung berbeda dengan pekerjaan konstruksi jalan atau konstruksi bendungan, pelabuhan, dsb. Pada pekerjaan konstruksi 4 target yang harus dicapai kontraktor:

a. selesai dengan mutu/kualitas paling tidak asma dengan yang ditentukan dalam spec/perencanaan.

b. selesai dengan waktu ≤ waktu perencanaan.

c. selesai dengan biaya ≤ biaya yang direncanakan.

d. selesai dengan tidak menimbulkan dampak lingkungan (sosial, fisik, dan administratif).

e. pemeriksaan lab/testing.

f. penyerahan pertama.

g. masa pemeliharaan.

h. penyerahan kedua.

D.      Pihak yang terlibat 

1.    Investor (owner)

Merupakan orang/perusahaan yang akan menanamkan modal pertama kali pada proyek. Owner disini merupakan pihak yang memiliki ide untuk membangun suatu proyek. Owner akan melakukan tinjauan mengenai ide membuat suatu proyek untuk mengetahui seberapa lama investasi yang mereka tanamkan mencapai BEP (Break Event Point) dan akan dibandingkan dengan produk investasi lainnya yang lebih menjanjikan baik berupa produk perbankan, obligasi (saham/reksadana) atau produk investasi lainnya.

2.    Lenders

Merupakan orang/badan/perusahaan yang bekerja sama dengan peminjamnya, menyuntikan modalnya dengan bunga yang disepakati. Lenders biasanya adalah bank. Saat pengajuan pinjaman, lenders akan melihat cash flow pengembalian pinjaman yang diajukan.

3.    Kontraktor

Merupakan pihak yang akan melaksanakan atau membangun suatu proyek yang telah disetujui oleh pemilik modal (owner). Kontraktor dituntut untuk melaksanakan proyek sesuai dengan waktu yang telah ditentukan oleh owner.

4.    Konsultan

Merupakan pihak yang dipekerjakan oleh owner sebagai perwakilan owner saat pelaksanaan proyek berlangsung, baik sebagai perencana maupun pengawas selama pelaksanaan proyek.

5.    Supplier 
Merupakan pihak yang terkait dalam pengadaan material konstruksi.

6.    Tenaga Kerja

Merupakan pihak yang berada dibawah tanggung jawab kontraktor atau subkontraktor untuk melaksanakan kegiatan konstruksi dilapangan dengan keahlian atau keterampilan tertentu, baik secara individu maupun kelompok yang dikoordinasikan oleh mandor.

7.    Bank 
       Merupakan institusi yang dapat menyediakan sumber keuangan atau sumber pinjaman yang membantu pendanaan proyek.